はじめに
ヤドカリ先方とはその名の通り、転居し次の自宅に住み替え、前の住居を賃貸に出し、収益を得る不動産投資の一種です。
住居の住み替えがヤドカリに類似していることから、不動産業界では「ヤドカリ先方」「ヤドカリ投資」等と言われるようになりました。
しかし住宅ローンを抱えて同じ地域でヤドカリ先方を展開するのは簡単ではありません。全国展開している会社で転勤辞令を受けた際に1つのチャンスになります。経験者の私がその点をリアルに解説致します。
目次
- ヤドカリ先方のメリットとデメリット
- 会社員の転勤辞令はポジティブに捉える
- 夫婦2人、子供が小さい間は家族で転勤先に転居する
- 金融機関に届け出る
- 大家業開始
- おわりに
1．ヤドカリ先方のメリットとデメリット
【メリット】
・元住居を賃貸に出し、家賃収入が得られる。
・家賃収入で返済する。
→ファミリー賃貸の場合、返済や修繕積立等、ランニングコストよりも家賃額が上回る場合が多い。
・社会的に大家業として認定され、次の不動産投資に着手しやすくなる。
【デメリット】
・空室リスク→空室時は無収入となる。
・家賃滞納リスク
・入居者入れ替わり時の原状回復と入居者募集広告費が掛かる
2. 民間会社員の転勤辞令はポジティブに捉える
会社員は多くが現状維持を望み、転勤辞令を受けると、新たな人間関係の構築を面倒に感じ、環境の変化にストレスとなり、見知らぬ土地で住むことにはネガティブになりがちです。
しかし新天地では様々な出会いやドラマがあり、3ヵ月もすれば住み慣れ、生活に馴染むものです。私は3回の転勤辞令を全て受けましたが、新天地は全て「住めば都」になりました。
一方ヤドカリ先方を実践するには会社の転勤は大きなチャンスであり、大家業の第1歩を踏み出すことになります。購入した自宅を賃貸に出し、家賃収入が得られるようになる一方、転勤先では勤務先から賃貸物件が格安で用意され、収支がプラスが起こり得るからです。
勤務先の転勤辞令は断らず、是非とも新たな挑戦として前向きに受け止めましょう。
3. 夫婦2人、子供が小さい場合は家族で転勤先に転居する
勤務先から転勤辞令が出された場合、単身の場合は躊躇せず決められることが多いでしょう。しかし家族が帯同する場合、家族の意見も尊重しなければならない状況が起こります。
子供が中高生の場合の転勤辞令は、家族全員での転居は難しい場合が多いです。しかし夫婦2人や子供が小学校入学前であれば、ここは家族を説得し全員で転居の選択は大いにありだと私は考えます。
購入した自宅であれば賃貸に出す事が出来るようになり、地域によっては単身よりもファミリー物件が重宝される場合も多いです。
もし賃貸物件である場合、勤務先に用意される転勤先の住居への補助により、現在の支払い家賃よりも負担が下がる可能性があり、それはそれで収支がプラスになり、悪い話ではありません。
4.金融機関に届け出る
最大の難関は住宅ローンを受けている金融機関に対して賃貸に出すことへ了承を得ることです。転勤辞令が出て転居する場合は勿論、賃貸に出す場合は、融資を受けている金融機関に必ず報告しなければなりません。
報告を怠って後から発覚すると、いわゆる貸しはがしと呼ばれる全額返済を要求されたり、悪質と見なされれば詐欺として刑事告訴される場合もあるので、要注意です。
フラット35はかなり厳しいので、いかなる理由があろうと賃貸がNGとなる事もありますが、一般の銀行や信金の場合、状況を話せば理解し、賃貸出しが了承される場合が多いと思われます。実際私もかつて銀行から、賃貸への了承を得ることが出来ました。
そのため決して無断で賃貸に出し、後で発覚する事だけは避けるたい所ですね。
5．大家業開始
晴れて金融機関に転勤期間中に賃貸に出すことへの了承が得られたら、賃貸不動産に賃貸の募集の依頼をすることになります。
その際、いくら綺麗に使っていたとしても、住居には経年劣化や使用感が出るのは歪めません。そのためプチ修繕や全部屋や水回りのプロの清掃を入れる必要があります。
賃貸募集の際は、数社と面談し、信頼できると思う1社に絞って専任契約で入居者を募集することをお勧めします。多くの業者と一般契約を結ぶと、ネット上に同じ物件が乱立し、見栄えが悪いばかりか、どの業者に問合わせれば良いか困ってしまいます。
入居者が決まれば、いよいよあなたは大家となり、翌月より家賃収入が得られます。会社の転勤辞令を受け入れた事で、大家業を同時に開始することになるのです。
6. おわりに
巷の書籍やネット情報では、誰でもいとも簡単にヤドカリ先方によって大家業が出来るような言い回しが見受けられますが、正攻法で行くならば、実際そう簡単には出来ません。
親から相続した物件やローンが完済した物件、現金で購入した物件ではない限り、住宅ローンを抱えたままで賃貸に出すことは難しい状況です。
しかし民間の会社員が転勤辞令を受けたその時こそ、このヤドカリ戦法を活用することで、大家業を開始するチャンスが生まれます。
もしある日突然勤務先から転勤辞令を受け入れることで、新たな世界へ1歩踏み出せるとポジティブに捉えて頂きたいと思います。
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